Allgemeinstrom in Mehrfamilienhäusern: Leitfaden für Hausverwaltungen

Typische Verbraucher

Klassische Verbraucher sind die Beleuchtung von Treppenhaus, Fluren, Kellerräumen und Tiefgarage sowie die Außenbeleuchtung von Wegen, Eingängen und Stellplätzen. Hinzu kommen Aufzüge, Türsprechanlagen, elektrische Türöffner und Garagentore. In vielen Gebäuden laufen außerdem Heizungs- und Zirkulationspumpen über den Allgemeinstromzähler.

Gemeinschaftliche Waschküchen und Trockenräume, Lüftungsanlagen in Tiefgaragen oder Hebeanlagen im Keller können ebenfalls dazugehören. Welche Anlagen im Einzelfall angeschlossen sind, ergibt sich aus der Elektroinstallation des Gebäudes. Es lohnt sich, das einmal je Objekt zu dokumentieren, um Verbrauchsveränderungen später einordnen zu können.

Bei älteren Gebäuden sind Beleuchtung und Pumpen oft noch mit älterer Technik ausgestattet. Ein Austausch gegen sparsamere Leuchtmittel oder geregelte Pumpen ist eine Investitionsentscheidung der Eigentümer und sollte gesondert betrachtet werden. Für die Beschaffung genügt es, solche geplanten Maßnahmen zu kennen, damit die Mengenangaben in Angeboten realistisch bleiben.

• Treppenhaus-, Flur- und Kellerbeleuchtung
• Außenbeleuchtung und Tiefgarage
• Aufzug und Türanlagen
• Heizungs- und Zirkulationspumpe
• Waschküche und Trockenraum

Abgrenzung zu Heizstrom und Wohnungsstrom

Allgemeinstrom ist vom Strom der einzelnen Wohnungen zu unterscheiden, den Mieter oder Eigentümer in der Regel selbst beziehen. Ebenso getrennt betrachtet wird häufig Strom für Wärmepumpen oder Nachtspeicherheizungen, der über eigene Zähler und eigene Tarife laufen kann. Für die Abrechnung ist diese Trennung wichtig.

Prüfen Sie, ob Zähler korrekt zugeordnet sind. Gelegentlich hängen einzelne Verbraucher am falschen Zähler, etwa eine Kellersteckdose, die privat genutzt wird. Solche Zuordnungsfragen sollten technisch geklärt werden, bevor sie zu Diskussionen in der Abrechnung führen.

Auch Ladeinfrastruktur in Tiefgaragen wirft Abgrenzungsfragen auf. Wird eine Wallbox über den Allgemeinstromzähler versorgt, entsteht ein Verbrauch, der nicht allen Bewohnern gleichermaßen zugutekommt. Hier ist eine getrennte Messung oder eine klare Abrechnungsregel sinnvoll. Klären Sie solche Fälle frühzeitig mit den Eigentümern, bevor neue Anlagen angeschlossen werden.

Allgemeinstrom als Betriebskosten

Die Kosten für Allgemeinstrom können in der Regel als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag dies vorsieht. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften werden sie nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Eigentümer verteilt. Welche Kosten im Einzelnen umlagefähig sind und nach welchem Schlüssel verteilt wird, hängt von Vertrag und Rechtslage ab.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unklarheiten zur Umlage, etwa bei gemischt genutzten Anlagen, sollten Sie eine rechtliche Prüfung einholen. Wichtig für die Praxis ist eine nachvollziehbare Dokumentation: Rechnungen, Zählerstände und Verträge sollten so abgelegt sein, dass sie bei Rückfragen schnell vorliegen.

Für die Betriebskostenabrechnung sollten die Abrechnungszeiträume von Energievertrag und Mietabrechnung möglichst gut zusammenpassen. Weichen sie voneinander ab, müssen Verbräuche anteilig zugeordnet werden, was zusätzlichen Aufwand verursacht. Wenn Sie eine eigene Anlage planen, hilft unser Beitrag zu PV-Eigenverbrauch und Reststrom bei der Einordnung des Netzbezugs. Bei einem Lieferantenwechsel kann es sinnvoll sein, den Lieferbeginn auf den Abrechnungszeitraum abzustimmen, sofern es die bestehenden Fristen zulassen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Wer Betriebskosten umlegt, ist gehalten, diese wirtschaftlich zu halten. Gegenüber Mietern und Eigentümern bedeutet das: Energie sollte nicht ohne Grund zu ungünstigen Konditionen bezogen werden. Ein Vertrag, der jahrelang unbeachtet weiterläuft oder in der Grundversorgung verbleibt, kann bei Abrechnungsprüfungen Fragen aufwerfen.

Ein regelmäßiger Vergleich mit dokumentierten Angeboten schafft Transparenz. Er zeigt, dass die Verwaltung den Markt geprüft und eine begründete Entscheidung getroffen hat. Diese Dokumentation ist auch gegenüber Beiräten und Eigentümerversammlungen hilfreich.

Wirtschaftlichkeit bedeutet dabei nicht zwingend, immer das Angebot mit dem niedrigsten Arbeitspreis zu wählen. Auch Laufzeit, Preisgarantie, Zahlungsbedingungen und Service gehören zur Bewertung. Eine kurze schriftliche Begründung, warum ein bestimmtes Angebot gewählt wurde, hilft später bei Rückfragen. Sie zeigt, dass die Entscheidung auf einer nachvollziehbaren Abwägung beruht.

Zähler je Objekt erfassen

Grundlage jeder Ausschreibung ist eine Übersicht aller Allgemeinstromzähler. Für jedes Objekt werden Adresse, Zählernummer, Marktlokations-ID, Jahresverbrauch, aktueller Lieferant, Vertragsende und Kündigungsfrist erfasst. Ergänzend hilft die Angabe, welche Eigentümergemeinschaft oder welcher Eigentümer Vertragspartner ist.

Mit einer solchen Liste lassen sich Verbräuche zwischen Objekten vergleichen und Auffälligkeiten erkennen. Steigt der Verbrauch eines Gebäudes ohne erkennbaren Grund, kann eine defekte Pumpe, eine dauerhaft eingeschaltete Beleuchtung oder eine fehlerhafte Zeitschaltung dahinterstehen.

Pflegen Sie die Liste laufend. Neue Objekte in der Verwaltung, Verwalterwechsel oder Umbauten verändern den Bestand. Wird ein Zähler getauscht, ändert sich oft die Zählernummer, während die Marktlokations-ID gleich bleibt. Eine aktuelle Übersicht verhindert, dass Angebote auf veralteten Daten beruhen oder einzelne Lieferstellen beim Wechsel vergessen werden.

Fristen bündeln

Hausverwaltungen betreuen oft Dutzende Verträge mit unterschiedlichen Laufzeiten. Werden diese Fristen gebündelt, sinkt der Aufwand für Überwachung und Vergleich deutlich. Über gestaffelte Lieferbeginne können Verträge nach und nach in einen gemeinsamen Rahmen überführt werden, ohne bestehende Laufzeiten zu verletzen.

Wie eine solche gemeinsame Ausschreibung abläuft, erklären wir im Artikel Bündelausschreibung für mehrere Standorte. Unser Angebot für Verwaltungen beschreiben wir auf der Seite Allgemeinstrom für Hausverwaltungen.

Bei Verwalterwechseln sind Fristen besonders kritisch. Unterlagen zu laufenden Energieverträgen werden nicht immer vollständig übergeben, und Kündigungstermine geraten aus dem Blick. Fordern Sie bei der Übernahme eines Objekts die aktuellen Verträge und Rechnungen an und tragen Sie die Fristen sofort in Ihre Übersicht ein. So vermeiden Sie ungewollte Verlängerungen in der Übergangsphase.

Wechsel ohne Unterbrechung

Ein Lieferantenwechsel verändert nichts an Leitungen und Zählern. Treppenhauslicht, Aufzug und Heizungspumpe laufen ohne Unterbrechung weiter, weil Netz und Zähler beim örtlichen Netzbetreiber bleiben. Der neue Lieferant meldet den Wechsel an, und der bisherige Vertrag endet zum vereinbarten Termin.

Für einen reibungslosen Ablauf sollten Zählerstände zum Wechseltermin dokumentiert und die Schlussrechnung des bisherigen Lieferanten geprüft werden. Informieren Sie Beiräte oder Eigentümer über den Wechsel und legen Sie den neuen Vertrag zusammen mit den Vergleichsangeboten ab. So ist die Entscheidung bei der nächsten Abrechnung nachvollziehbar.

Sollte ein Vertrag unbeabsichtigt enden, bevor ein neuer beginnt, wird das Objekt in der Regel durch den Grundversorger weiterbeliefert. Die Konditionen sind dann jedoch nicht individuell verhandelt. Planen Sie Anschlussverträge deshalb rechtzeitig, damit der Allgemeinstrom durchgehend zu vereinbarten Bedingungen bezogen wird.